19/10/2015 “Protección de la vivienda en el nuevo Código Civil y Comercial”

La Voz del Interior. Columna de la Dra. Claudia Elizabeth Zalazar, Directora de la Diplomatura en Derecho Procesal Civil y Coordinadora de la Especialización en Derecho Procesal de las Ejecuciones de la Universidad Blas Pascal.

Link: Protección de la vivienda en el nuevo Código Civil y Comercial

El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación consagra la protección de la vivienda como un derecho humano esencial de las personas.

En atención al principio de “constitucionalización del derecho privado” y el respeto de manera primordial de los tratados de derechos humanos, el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) consagra la protección de la vivienda como un derecho humano esencial de las personas.

El CCCN modifica el término “bien de familia”, protegido hasta entonces por la ley 14.394 y la ley provincial 6.074, por “vivienda” (artículo 244). Por lo tanto, ya no es una protección del asiento familiar mirado en su conjunto, sino de la vivienda de la persona individualmente considerada.

En este orden de ideas, a la protección de la vivienda establecida por el CCCN la puede constituir el titular dominial cuando no tenga familia, y todos los condóminos aunque no sean parientes ni cónyuges, siempre que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble (artículo 245).

La afectación procede en relación con un solo inmueble, de forma total o parcial, y en nada incide el valor del inmueble como en el actual bien de familia, el cual no debía exceder las necesidades de sustento y vivienda (por ejemplo: puede afectarse un inmueble de un country).

Resulta también aplicable a la vivienda rural que no exceda de la unidad económica dispuesta por las reglamentaciones locales.

Debe ser inscripta en el registro de la propiedad inmueble conforme a las reglas locales y rige la prioridad temporal prevista en la ley nacional del registro inmobiliario.

El artículo 249 del CCCN establece el principio general de que la vivienda afectada no es susceptible de ejecución por los acreedores posteriores a su inscripción, aunque establece excepciones similares a las que dispone la ley 14.394 y agrega el tema de los alimentos y el de las expensas comunes.

Una cuestión importante 
–que ya era ampliamente aceptada por la jurisprudencia– es que se permite la subrogación real, que autoriza a adquirir una nueva vivienda manteniendo la afectación originaria.

Ahora bien, con distinta óptica normativa, el CCCN también legisla la protección de la vivienda familiar. Es por ello que, sin perjuicio de lo normado antes en los artículos 456 (al regular el divorcio) y 522 (al regular la convivencia inscripta), se establece la protección de la vivienda familiar, sin regular inscripción alguna y precisando los supuestos de aplicación.

En definitiva, no se protege la vivienda como bien dominial, sino como el seno del grupo familiar.

De esta forma, se impone la inejecutabilidad de la vivienda por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, a menos que ambos cónyuges se hayan constituido en deudores o que uno de ellos haya actuado con el asentimiento del otro.

La finalidad es que las deudas personales de uno de los cónyuges no pongan en riesgo de ejecución la vivienda familiar, y esta restricción no puede ser dejada sin efecto por pacto entre los convivientes.

Lo llamativo de esta protección es que operaría en forma automática, casi de manera idéntica a lo regulado por la ley 8.898, pero sin establecer exclusión alguna a la inejecutabilidad.

Por último, como la normativa general de la vivienda deja a salvo las normas provinciales sobre el tema, en nuestra provincia van a coexistir la protección de la vivienda (artículos 244 y siguientes del CCCN) y de la vivienda familiar en los casos previstos en la normativa de fondo (artículos 456 y 522 del CCCN), la regulada en el artículo 58 de nuestra Constitución Provincial (ley 8.998) y la ley de emergencia vigente hasta el 31 de diciembre de este año (ley 9.724), con las excepciones previstas en cada una de ellas.

* Directora de la Diplomatura en Derecho Procesal Civil; coordinadora académica de la especialización en Derecho Procesal de las Ejecuciones.